深度研究 | 11月楼市"零增长" 已实现 高价地仍不止
2016年10月，包括杭州在内的诸多被调控城市没有达到官方设定的目标，“房价环比零增长”。
在国家统计局数据公布的前夕，杭州既没有悬念，更没有讨价还价的余地，加码调控。
不仅加码了限购限贷等调控措施（包括二套房首付提高至六成，暂停发放第三套及以上住房贷款，外地人买房需提供连续1年缴纳社保或个税证明等），在执行层面，更严格控制高价楼盘和高涨幅楼盘预售证的放行。
由于前十个月市场的疯狂去化，库存房源特别是主流房源已经不多，加之高价楼盘和高涨幅楼盘受限，因此，11月商品住宅无论是在整个商品房中的占比还是成交量，都创下了2015年“3·30政策”以后近2年来的新低。
虽然市区商品房成交仍达到近万套的9692套，但商品住宅占比不足四成，仅为3583套。
低成交量、非住宅的高占比，以及非住宅类物业，特别是写字楼和商铺环比价格降幅较大，使得整个11月商品房均价环比降幅达到了6.8%。
对市场未来的预期出现了严重分歧。
部分开发商，部分新开楼盘低价入市，既迎合市场也迎合官方调控。这也是历次调控之后，诸多开发商屡试不爽的市场招数。
但在土地市场上，尽管国土部门一再释放大量的土地信息，甚至将在年底之前，集中推出十八宗地块，其中不乏诸多宝地。
但11月末，仍出现了外来开发商高价抢地的现象。在艮北新城、三墩北、丁桥等板块都出现了区域地王。楼面地价均接近于在售楼盘的价格。如保本，需要房价上涨50%左右。这需要非常强大的想象力。
12月，市场将有诸多关注点。
1. 宏观方面，又一年中央经济工作会议的政策表述（2016年市场所发生的一切，正是由于2015年年底中央经济工作会议确定的去库存政策所主导）。
2. 随着11月房价环比下跌的数据出炉，加之杭州已经加码的调控，地方政府已相对释然。预售证放行速度将大大加快，但留给2016年市场的时间已经不多。
3. 土地方面，12月26日，将有一场土地盛宴，市区（含富阳区）将有十七宗土地集中出让，高达1656.6亩。谁拿地？什么价格成交？都将成为市场关注的焦点。
文/浙报传媒地产研究院
1.商品房
（1）2016年11月，杭州市区(暂不含富阳区，下同)新建商品房成交9692套，环比下降38.6%。
在继9月中下旬祭出包括限购限贷在内的一系列楼市调控政策之后，11月杭州调控政策继续加码。受调控政策的叠加效应影响，11月杭州楼市成交量降温趋势更为明显。
杭州市区商品房成交量创下2016年3月以来的新低，而且是自“3·30”政策出台后，2015年4月以来除2016年2月春节因素影响外，月度成交量首次跌破万套大关。
特别是受政策影响最大的商品住宅，成交量更是跌至冰点，仅成交3583套，创下了2015年“3·30政策”以后近2年来的新低，甚至低于受春节假期影响的2016年2月，占比仅37.0%创历史最低，较10月下降了25.3个百分点。
（2）11月杭州市区新建商品房成交均价18441元/平方米，环比下跌6.8%，同比上涨12.1%。其中，商品住宅成交均价20041元/平方米，环比下跌1.1%，同比上涨20.1%。
11月市区商品房成交均价环比大幅下跌，其中部分原因受到成交结构性变化影响，商业地产唱主角、高价楼盘被抑制推迟开盘，低价刚需楼盘成交集中，一定程度上拉低了11月商品房成交均价。
（3）11月底，杭州市区新建商品房可售房源降至11万套以内，创2013年11月以来新低。其中商品住宅可售房源约4.5万套，占比41.4%创历史次新低。
虽然市区商品房和商品住宅可售房源仍继续下降，但由于市场成交大幅降温，库存下降速度大大放缓，消化周期较10月明显拉长。
商品房可售房源以11月9692套的速度消化需超11个月，以近一年月均16438套的速度消化需6.6个月。
商品住宅可售房源以11月3583套的速度消化需12.5个月，以近一年月均12107套的速度消化需3.7个月。
（4）价格方面，商品住宅成交量仅占商品房37.0%，写字楼和商铺价格的大幅度下滑，大大拉低了11月杭州市区商品房成交均价。部分新开楼盘低价入市，在11月的成交均价中已有所体现。
2.土地
（1）2016年11月，杭州市区共成交十四宗土地，成交总面积62.6公顷（折合9394.2亩），总可建面积134.7万方，总成交金额190.1亿元。其中28日当日成交十一宗，金额达142.9亿元。
（2）11月28日，土地新政后主城区首次出让，爆发诸多热点：艮北、三墩北和丁桥三宗涉宅地全部创出区域新高。且丁桥宅地溢价100.73%，成为首宗触发“需一个月内付清全款”政策的地块。同日，萧山新区小体量商住地以21855元/平米破萧山区宅地楼面价纪录。
（3）12月杭州市区继续加大土地供应，共计挂牌十六宗地块，总可建面积237.7万方，地块将于12月26日集中出让。
3.二手房
（1）2016年11月，杭州主城区二手房成交3633套，环比大幅下降42.3%，同比下降11.7%。2016年1-11月主城区二手房成交量高达66699套，继续刷新历史年度成交量纪录。
（2）11月杭州主城区二手住宅成交均价22449元/平方米，环比下跌0.2%，同比上涨20.3%。
（3）刚需购房占比有所提高。11月杭州主城区二手房60平方米以下户型成交占比提高1.4个百分点；投资较为聚集的下沙开发区成交占比下降3.5个百分点。
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